【解説】「TREICS-投資用不動産判定ツール」の使い方(基本編)

どもです。僕は最近かなりのパワーを使って投資用不動産判定ツール「TREICS」っていうのを作ったのですが、もうすでにお使いいただいてますか(^^)?

▼はこちらです。

[blogcard url=”https://takuchannel.net/takuchan-real-estate-investment-calculation-system/” title=”TREICS-投資用不動産判定ツール”]

現役の不動産投資家でありシステムエンジニアでもある僕が外注せずにひとりで作り上げたシステムでして、仕様については細部にまでこだわりました。

今日はこの「TREICS」を使ってお宝物件を発掘する方法をお伝えしたいと思います。

まずは物件情報を入力していく

入力自体はとても簡単にしました。スピード重視の設計です。順を追ってみていきましょう。

 


物件の基本情報の入力する

まずはこのリンクを開き、下記フォームまで移動します。

物件名と物件所在地を入力し、「Googleマップで位置確認」ボタンを押してください。

そうすると、Googleマップが開き、上記の住所地が確認できます。

TREICSに戻り、続きの家賃収入と「物件価格」「満室家賃年収」を記入します。すると、表面利回りが自動計算されました(下図では8.15%)。

 


次に建物の情報を入力する

構造や延べ床面積を入れていきます。もし築年数が計算しにくい場合は、平成〇年築等の元号から簡単に築年数がわかるツールも用意しているので、緑枠のリンクをクリックしてください。全部入力し終わると、建物の積算評価が出てきます。

ここで取得できる建物積算評価は、「工事単価×延べ面積」で計算しています。工事単価は一番下までスクロールすると現れる下図のフォームにより独自に変更可能です。

初期値としては上記の数字が入力されており、銀行評価ベースで計算したい場合はこのままで大丈夫だと思います。
実勢価格に即して計算したい場合は、例えばRCなら、東京で平米当たり35万円、札幌で平米当たり20万円くらいを入力すると良いと思います。

この結果、建物の積算価値は約5,775万円と分かりました。

 


土地の情報を入力する

次に土地情報の欄へ移動します。フォームに「敷地面積」と「路線価」を入力します。(1)の項目できちんと住所を入れた場合は、「路線価自動検索ボタン」を押すことで自動的に路線価を検索することができます。

※路線価自動検索ボタンを押した場合
下図のようなサイトが開くので「同意するボタン」をクリック。

すると、下図のような画像が開きます。

先ほどGoogleマップで確認した位置関係と合ってるかを確認してください。あっている場合は、そこに書かれている数字が路線価です。下図の場合は、「110E」となってます。これは千円単位ですので、ここの路線価は11万円ということになります。 

TREICSの画面に戻りまして、残りの項目を入力していきます。

前面道路の幅員は容積率の増減にかかわる重要な数字ですが、もし調べるのが大変な場合はとりあえず4と入力してください。

土地の掛け目については、路線価をそのまま評価に用いる場合は、「標準」のままで大丈夫です。ある程度スキルの高い方は、土地にかかわるプラスの要因(角地、商業地、間口が広い、ショッピングモールに隣接など)やマイナスの要因(敷地延長、嫌悪施設の近くなど)に応じて増減させてください。

すると、下図のような結果が出てきます。

→本当の容積率とは、、概要書に書かれている(指定)容積率に対して、「用途地域の種類」と「前面道路の幅員」で導き出される基準容積率というのがあり、そのどちらかの小さい方が適用されます。概要書に書かれている容積率がいくら大きくて、前面道路が狭い場合は大きな建物が建てられないことになりますので注意が必要です(条例等により例外もあり)。

この項目は。。。
→実質の土地坪単価
→実質の土地一種坪単価
については別ページで説明しますね。

その結果、下図のように建物と土地の積算価格が算出されました。

この例では、建物の積算価格が「57,751,966円」土地の積算価格が「19,498,600円」で、合計「77,250,566円」となりました。

 


ローン情報を入力する

次の項目に進みますと、下図のようなローン情報を入力する画面になります。
LTVとは「Loan To Value」の略で物件価格に対して何%分の融資を受けるか?という意味です。初期値では90%が入ります。取引銀行と相談しながらLTVを決めてください。

借入金額には、前項で設定したLTVに基づいた金額が自動入力されます。自分で任意の数字を入れることもできます。

返済期間には建物情報で入力した「構造」と「築年数」から、残耐用年数もしくは30年の短い方の数字が自動入力されます。耐用年数オーバーしている物件は1が入力されます。こちらの数字も後から自分で好きな数字を上書きすることが可能です。耐用年数オーバーで融資を受ける場合は適切な数字を入れてください。

すると、ローン情報の入力が終わると、自動的に年間の返済額が算出されました。
この例では年間「4,556,472円」の返済となりました。

ここまでで情報流力は終わります。お次は結果発表です(^^)。

 

判定結果について

下記のような枠内に指標が現れました。大きく分けて上段(最重要指標)と下段(その他の指標)に分かれています。それぞれについて解説していきたいと思います。


 


「購入時必要資金の合計」について

物件を購入するためには物件価格以外に様々な諸費用が掛かります。内訳はこんな感じです。

諸費用の主な項目
・印紙税・不動産取得税・不動産仲介手数料・司法書士報酬
・火災保険・地震保険料・固定資産税などの案分・ローン手数料
・団体信用保険料など・登録免許税 [/aside]

一棟モノの投資の場合、これらの諸費用を全部合わせると購入価格の7%~10%になることが多いです。なので、ここでは簡易的に諸費用は物件価格の7%と想定して計算しています。この数字と先ほどのローン情報で入力したLTVの値に応じて、購入時に必要な最初の資金が決まります。

この例では、物件価格1億円に対してLTVが95%ですから、残りの5%(500万円)は自己資金ということになり、自己資金5%と諸費用7%(700万円)を足して物件価格の12%が手出し資金として必要だということになります。

ここから1億円の物件を購入するのに手出し資金がだいたい1200万円くらい必要ということがわかりました。

 


「資産価値判定」について

買おうとしている物件の「物件価格」「積算評価額」の乖離状況を割合で表示しています。
70点以上は確保するようにしましょう。

「資産価値判定」についての詳しい解説はこちら

 


「収益性判定」について

イケてる投資家は購入価格に対する税引き前キャッシュフローの割合で収益性を判断します(^^)。
一般に、税引き前CF率はシミュレーションの段階で1%を切ってしまうと、購入後の保有期間中にキャッシュアウトしてしまう可能性が高まります。空室と経費が想定よりも少し上振れしただけでキャッシュアウトしますのでご注意ください。僕の考えでは1.5%はほしいところです。よい物件に出会うと3%を超えることもあるので、このCF率は大事に検討してくださいね(^^)。

「収益性判定」についての詳しい解説はこちら

 


「安全性判定 DSCR」について

この数字は高ければ高いほど安全性が高まります(ここでの安全性とは「債務不履行になりにくい状態」ということですね)。
1.2は最低確保したいですね。できれば1.5以上を目指しましょう。

「安全性判定 DSCR」についての詳しい解説はこちら

 


「投資効率判定 CCR」について

これは「Cash On Cash Return」の略です。一般的にフルローンに近いほど数字がよくなります。
レバレッジを重視する場合は15%以上を目標にするといいと思います。

「投資効率 CCR」についての詳しい解説はこちら

 

判定結果をメール送信する

ここで出来た判定結果は、ご自分のメールアドレスへ送ることができます。「お名前」「メールアドレス」などを入力して、「送信するボタン」を押してください。

「オススメ物件ご紹介メルマガ」を受信希望の方はチェックもぜひ入れて送信してくださいね(^^)。

なお、システムの仕様上、送信されたデータは一定期間サーバーに残りますのでご了承ください。他所へ意図的に漏洩することはございませんのでご安心ください。くわしくはプライバシーポリシーをご覧ください。

↓このようなメールが届きます↓

 

まとめ

TREICSの使い方基本編はここまでにしたいと思います。
いかがでしたでしょうか?

▼「TREICS-投資用不動産判定ツール」はこちらです。

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