利回り８％台でも不動産を購入すべき理由

僕は現在、１年のうちの半分はフィリピンに住んでいて、残りの半分は日本に住んでいます。フィリピンでも日本でも会社を持っていて日々ビジネスに明け暮れています。

日本でいくつか手掛けているビジネスや投資の一つに、不動産投資があるのですがこれは今でも継続的に取り組んでいます。先日もある地域の物件を６０００万円で購入しました。利回りは８．５％でした。本当は１億２千万円で２棟一括買いする予定だったのですが、最終的に今回は１棟だけの購入となりました。

（投資用）不動産は利回り１２％以上で買え！？

僕は不動産投資に取り組んで約１０年になります。

今から５～６年前のころは、サラリーマン大家さんが目指すべき利回りとしては「１２％以上くらいが適当である」と言われたもんです。時には利回り１５％を超える物件も珍しくなかったと思います。

時代の変化に応じて不動産価格は上下します。
しかし、家賃収入はそれほど変化しません。つまり、好景気になれば物件価格は急上昇しますが家賃はそれほど上がりませんし、逆に不景気になれば物件価格は下がりますが家賃はそんなに下落しません。良くも悪くも不動産価格には景気を反映するトレンドがありますが、家賃収入には景気の良さと連動するトレンドってあまりありません。

ということはつまり、同じ家賃収入１０００万円の物件を購入する場合、

利回り１０％の物件は、販売価格は１億円で購入できる計算になりますが、
利回り１２％ならは、販売価格は８千万３００万円に、
利回り８．５％なら、販売価格は１億１千７６０万円ということになります。

こう見ると購入時の利回りは高ければ高いほど良いですね、それだけ安く物件を買えるわけですから。しかし、売る側はもちろん１円でも高く売りたいわけですから、低い利回り（高い販売価格）で売りたいわけです。

なぜ、（５～６年前は）必要な利回りは１２％以上だったのか？

上記の通り、売る方と買う方、売買にあたって指向が真反対なわけですから、お互いにどこかで妥協しないと取引が成立しません。

では、どのあたりで妥協するのが正しいのでしょうか？

その前に、なぜ５～６年前の市況では「利回り１２％以上が妥当」と言われていたのでしょうか。
そこから考えてみたいと思います。

そのころの市況では我々サラリーマンにとって、融資を受けることは結構大変な時期でした。年収２０００万円くらいあれば別ですが年収５００万円～１０００万円くらいのサラリーマンが融資を受けて不動産投資を行うにはどうしてもスルガ銀行（金利４．５％）に頼るしかありませんでした。それ以外の銀行で融資を受けたとしてもいわゆる地主さん級の資産がなければ金利は３％を超える水準でした。

現在は逆に日本は今、世界的に見ても稀なくらいの「不動産担保融資」大国です。
一般的なサラリーマンでも１億円以上のお金を１％前後の低金利で借りることができます。

たとえば、金利４．５％で１億円を返済期間３０年で借りた場合の返済額はどうなるのでしょうか？

答えは、月額５１万円（年額６１２万円）です。

この形で資金調達した場合、年額で６１２万円の返済をしないといけなくるわけです。

不動産は購入して終わりではありません。ある意味そこから賃貸経営がスタートし、満室を維持していかなければなりません。やはり物件を数年間保有していくと、常に満室というわけにはいかず、油断すると長く空室が続くなんてことも起こりえます。一時的には物件の部屋数に対して２割空室とか３割空室とかも覚悟しなければなりません。例えば一気に空室が発生したようなときに、銀行は返済を猶予してくれるのかというと、そんなことはありません。空室の具合に関係なく基本的には一定額の返済を続けなければなりませんよね。

そこで重要になってくる指標がこれ「返済比率」です。
不動産投資においては、いろんな指標があるのですが、僕がもっとも重視しているのがこの返済比率なんです。

この返済比率っていうのはどのように計算するかというと、、、

銀行への返済額　÷　満室時の家賃収入　＝　返済比率

となります。
つまり、「（満室の）家賃収入に対して何割が返済に回るのか？」というのあらわした数字であり、
別の言い方をすると「何割まで空室になってもキャッシュアウトしないのか？」という意味を表します。

どのラインで妥協するのが適切か？というとなかなか線引きは難しいと思いますが、僕の場合は大手銀行からフルローンで融資を受けたとして返済比率が５０％を下回ればOKだと考えています。
空室率を５０％以下に抑えれば経営破たんしないということですね。