イギリスがＥＵを離脱し、世界経済の混乱が予想されますが、これから日本の不動産投資家が取るべき道は？

先日、イギリスで国民投票が行われ、僅差でしたがＥＵからの離脱が決定しました。
これを受けて、当日は株価も通貨も乱高下を繰り返し、まさに世界経済崩壊の序章となりそうな雰囲気です。

では、そんな折、我々不動産投資家はどのような行動をとるべきか？についてお話ししたいと思います。

今後、不動産価格は値下がりする。。かも

一般的に投資用不動産を購入する場合、融資を活用することが多いです。
レバレッジなんていう言葉もありますよね。このレバレッジを効かせることにより最小限の自己資金で、時には自己資金ゼロで不動産を購入することができます。

銀行としては収益用不動産に対して融資した場合は安定した家賃収入が見込めるので、一般的な事業資金へ貸付するよりもよほど信頼感があるのでしょう。この３年ほどは収益不動産に対する融資が爆発的に伸びました。言い方を変えると、収益用不動産を買う場合は誰にでもお金を貸していたわけです（もちろん最低限の足切りはありますが）。

今回のイギリスのＥＵ離脱の結果、日本の不動産はどのように影響を受けるのかというと、まず、この融資が付きにくくなると思います。

これまでは対象物件の利回りが多少低かったり、属性面で問題がある人だったりしても、アベノミクスの影響で年々低くなる日本円の価値よりは不動産の方が信用がおけるので融資がガンガン出ていたのですが、これからは、世界的な信用収縮のあおりを受けて、一般人には融資は付きづらくなると思います。

その結果、これまで融資を前提に盛んに売買されていた業界は一時的に冷え込んで流動性が下がり、不動産価格も下がってくると思われます。

たとえば、ある物件を３年前に１億円で購入したとしましょう。
今年に入ってその物件を売却することになりました。

その物件に対して１億２千万円まで融資が降りるようになっていて、
買主からしたとしたら価格が１億２千万円であったとしても自己資金ゼロで購入できる。というわけです。

自己資金ゼロなら買いたいというのが大半の人の希望ですから(笑)。

こういうのがどんどん重なって、
物件価格もガンガン上昇していたのですが、
これも一旦ストップするでしょう。

これからは物件価格が値下がって、今までよりは高利回りな物件が市場に出てくると思われます。

でも、チャンスは変わらない

この２年ほど、結構たくさんの投資家さんとお話しする機会がありました。
サラリーマン向けの投資スクールを知人とともに経営していることもあり、相談に訪れる人も結構いました。

そこで良く聞かれた言葉がこれ

「今は物件価格が上がりすぎでおいしい物件が無いので、値崩れするまで待ちます」

いやー、何度となく聞きました(笑)。
それに気持ちも痛いほどわかります。

しかし、僕にこの言葉を言ったみなさんは、これからも引き続き物件を買えないと思います。

なぜなら、物件価格が本当に下がりだしたときには、怖くて買えないからです。
また、全体的に物件価格が下がっているときには融資も付きづらくなっているはずですから、多額の自己資金を入れる必要があります。そう、今までと比べると考えられないくらいの良い物件が市場に出回ってくる反面、心理的にも金銭的にも買えない状態になっていくのです。

つまりは、物件価格が上がっている局面でも下がっている局面でも、不動産を売買する上では良い面も悪い面もあるのです。なので、我々不動産投資家はいつ何時でも良い物件が出てくれば買い付けを入れるという気概が必要なのです。