みなさんは不動産を購入するにあたり、
資産管理法人で購入されていますか？
不動産を購入する目的とか規模感により、
法人で買うのが有効か、個人で買うのが有効かというのはかわってくるのですが、僕のように拡大志向であれば、法人で買い進めていくのは必須です。
法人で購入することで「もろもろの節税効果」があることはもちろんなんですが、それよりも銀行とのおつきあいの上で、法人で所有し運営する方が会計も透明になるし、賃貸業のプロとしての土台ができる上がるようです。
では、その透明になった法人の会計で何をしないといけないかというと、銀行から「次の融資」を借りやすくするために、決算書をピカピカに磨いていくことですね。
よくキャッシュフローが出ていないとダメ！とか、
赤字法人はダメとか、って聞きますよね。
この辺は突き詰めていくと、銀行次第ということになるのですが、ある程度、定石というか、「良い決算書とはこういうものだ！」というのがあります。
で、実は僕はこれまで少し勘違いしてまして、ちょっと失敗しました(^^;)。
なにを勘違いしていたかというと、「良い決算書」ってのはどのポジションで見るかによって、見え方が変わるんですよねー。
そう、そのポイントとは「投資家目線」か「銀行目線」かという違いです。
僕らは投資家ですから、なにも配慮せずに経済活動すれば当然「投資家目線で素晴らしい決算書」ができあがります。
そうすると、おそらくほとんど人は、ＲＯＥ（自己資本利益率）が高い会社となるでしょう。
すなわち、少ない自己資金でガンガン稼ぐ会社です。
銀行からの融資をフル活用して、ハイレバレッジな不動産投資実践している人なんかはまさにこのタイプですね(^^)。
「ガンガン借金してどんどん物件を買って、最終的にナンボ残るんや！」
って感じです。
ステキですよね(笑)。
でもねぇ、これがねぇ。。
実はダメなんですよ～銀行目線では。
不動産投資に関しては、銀行は数千万円～数億円の巨額資金を数十年という単位で貸し付けてくれます。なので、必然的に「安全性」を重視し、さらに数十年という長いお付き合いになるわけですから、最終的にナンボ残るか？ではなく、きちんと「本業の業績が悪くないか？」というのを重要視してきます。
この辺の分析を紹介しているサイトはたくさんあるんですが、けっこうややこしい話しになるので、まずは簡単に自分の法人の「今の状況」を分析してくれるツールはないかなぁ。。
と探したところ、
ありました(^^)。
▼こちらです。
【無料】経営自己診断システム
独立行政法人 中小企業基盤整備機構という国の外郭団体が主催している
ＷＥＢツールです。
これがなかなか良くできていまして、自分の会社の安全度を簡単に調べてくれます。
安全性を図る指標には「流動比率」とか「固定長期適合率」なんていういろんな数字があるんですが、じゃあ、何パーセントをもって安全といえるのか？
このへんは、コンサルタントさんとか担当者によって、また、業界によって結構まちまちです。しかし、このツールは国が主催していて、なおかつ、各業界の膨大なサンプルに基づいて、安全度を図ってくれているみたいなので、信頼性も高そうです。
「自己資本比率」「流動比率」「固定長期適合率」「減価償却率」
などについて、同業他社と比較したうえで、安全性を分析してくれるのですが、「不動産賃貸業・管理業」という業種も用意されていて、この業種に対してサンプル数は、なんと99,989社もの膨大なデータをもってして比べてくれます。
なんかスゴイですね(笑)。
別の機会にでも決算書について解説していこうかと思いますので、初心者の方はまずは上記ツールを使ってみてください。
