誰も言わない!?フィリピン不動産のリアル賃貸市況はこんな感じです。

Makati-City[1]

僕は、複数のビジネスを同時に展開しておりますが、そのうちの1つにフィリピンでの不動産管理会社があります。ここでのメイン業務の一つに、フィリピン不動産を利用したAirbnb(民泊)運用があります。おもに、日本の投資家さんが購入した不動産の管理の一環で、この運用を行っておりますが、本日、件数が15件を超えました(^^)。

まあ、この話は次回にするとして、今日は、フィリピン不動産の賃貸市況についてお話ししたいと思います。
僕や僕の投資家仲間が物件を購入しているのは、おもに、フィリピン経済の中心地であるマカティ市中心部です。日本で例えたら、東京の赤坂とか丸の内周辺っていう感じでしょうか。

フィリピン不動産は空室率が高いのに家賃相場は下がらない。

フィリピンの中でも場所は超いいのですが、いかんせん、中間層が大半を占める日本人には想像できないくらいの格差社会ですので、僕ら日本人投資家が購入したような超高級物件に住める人は、物件の数に比べて極わずかです。

マカティ市のコンドミニアムの「実際の空室率」は、ものすごく高いと思います。
でも、じゃあ賃貸市況は値崩れしているのか?

と、言うと実はそうでもありません。

パッと見る限りはどのコンドミニアムも空室が凄く多いのですが、最近マカティ市でコンドを借りて入居したひとを捕まえて家賃を聞いても、4~5年前に僕が想定したくらいの家賃水準であまり変化はありません。

これにはいくつかの理由が考えられます。

理由その1 大家さんが値下げしないから。

日本以外の投資家は最初っから家賃なんか目当てじゃないみたいで、どれだけ空室が続いても家賃値下げしないんですよね。「一円でも多くの家賃を!」とか「空室が1日続くごとに○○千円の損失だ!」と考えるのは日本人投資家だけっぽいです(笑)。特に中華圏の投資家さんは、入居者を入れることがリスクと考えている節もあるくらいです。この辺りは育ってきた環境によって考え方が違うんでしょうね。

理由その2 市況がモノスゴイ不透明だから。

日本を含む先進国の不動産業界には、売り情報とか賃貸募集の情報がパッと全業者へ拡散されるシステムがありますが、フィリピンにはまだありません。

そのため入居者希望者は、各コンドミニアムに所属する「リーシング・デパートメント(賃貸管理部)」という部門に行って、賃貸募集中のリストをもらうのが一般的です。このリーシング・デパートメントはデベロッパー直轄の事業部であることが多く、ここで物件を安く賃貸してしまうと、そのコンドミニアムの「格」を落とすことになりますので、当然、高い家賃水準を維持したいわけです。

大家さんが、

「市場価格の半額にしてでも直ぐに入居付したい!」と思っても、

扱ってくれないことが多いのです。その結果どうなるのかというと、半年から1年くらいの空室はザラなんですが、入居者が決まるときは当初の想定家賃通りで決まる、という感じになっています。外部の業者に頼んだとしても、フィリピンには大きな賃貸営業の専門会社というのがなく、小さな不動産エージェントが口コミで広げていくというようなスタイルですので、正しい相場感はなかなか発展しません。

日本でこんなことをやるとどうなるのかというと、日本は情報化社会ですから、外部の不動産屋さんに賃貸客付けをお願いすると、レインズという公的なシステムのみならず、Yahoo不動産等を駆使することで、一斉に地域中の不動産屋さんに情報を広めることができるので、その地域に応じた正しい相場感が出来上がり、大家さんも入居希望者も業者もそれぞれその情報を供するができるので、家賃を1000円下げるだけで直ぐに入居者が決まる、、、

という具合になるのです。

まとめ

こんな感じで、日本での入居者募集とはある種かけ離れた市況になっています(^^;)。まあ、これも新興国ゆえのことで、世界中の歴史を紐解くと、どこの国でもまずは中心部での不動産開発が活発になり、一旦供給過剰になり、しばらくしてくと市場が広がり一般人の所得水準もあがり、需要が追い付いていく、、、という道筋を辿るようです。

では、日本人から見たこの特殊な市況で、直ぐにキャッシュを生む方法なにか?
それが、冒頭に出てきた短期貸し(民泊)なんです。Airbnbを使用すれば、ほとんどの場合、リストアップした翌日から客付け可能です。しばらく埋まらないけど、埋まるときにはほとんど値引きしないで家賃が入ってくる特殊な市況。この特殊な市況とものすごくマッチしているのです(^^)。

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